Treppenhausreinigung: Mieter oder Vermieter in der Pflicht?

In Mehrfamilienhäusern sorgt kaum ein Thema für so viel Streit wie die Treppenhausreinigung. Wer ist eigentlich zuständig – und was ist rechtlich überhaupt erlaubt? Wir klären die wichtigsten Fragen.

Grundsatz: Verantwortlich ist der Vermieter

Die Sauberkeit der Gemeinschaftsflächen – also Treppenhaus, Eingangsbereich und Flure – gehört grundsätzlich zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Er darf diese Aufgabe jedoch im Mietvertrag auf die Mieter übertragen. Genau das ist in den meisten Mietverträgen der Fall.

Was darf der Mietvertrag regeln?

Eine Übertragung der Reinigungspflicht auf die Mieter ist zulässig, muss aber klar und eindeutig formuliert sein. Wirksam ist eine Klausel in der Regel, wenn sie regelt:

• welche Flächen zu reinigen sind (Treppe, Flur, Eingang, ggf. Kellerflur),
• in welchem Turnus gereinigt werden muss,
• und nach welchem System sich die Parteien abwechseln.

Der Putzplan: bewährt, aber konfliktanfällig

Der klassische Putzplan im Wechsel funktioniert in vielen Häusern – solange sich alle daran halten. Probleme entstehen, wenn einzelne Parteien ihren Turnus auslassen, im Urlaub sind oder unterschiedliche Vorstellungen von Sauberkeit haben. Ältere oder berufstätige Mieter empfinden die wöchentliche Pflicht zunehmend als Belastung.

Wann sich eine Reinigungsfirma lohnt

Immer mehr Eigentümergemeinschaften und Vermieter im Saarland beauftragen eine professionelle Firma mit der Treppenhausreinigung. Die Vorteile:

• Keine Konflikte mehr unter den Mietern – die Reinigung läuft zuverlässig und neutral.
• Gleichbleibende Qualität zu festen Terminen, dokumentiert und nachvollziehbar.
• Umlagefähig: Die Kosten lassen sich als Betriebskosten auf die Mieter verteilen.
• Werterhalt: Fachgerechte Pflege schont Bodenbeläge und Treppenstufen langfristig.

Gerade für Vermieter mehrerer Objekte oder Hausverwaltungen ist die professionelle Lösung meist günstiger als der Ärger, der mit selbst organisierten Putzplänen einhergeht.

Umlage auf die Betriebskosten: so rechnen Sie richtig ab

Dass die Kosten umlagefähig sind, ist die eine Sache – sie korrekt abzurechnen die andere. Die Gebäudereinigung ist in der Betriebskostenverordnung als eigene Position geführt. Damit sie auf die Mieter umgelegt werden darf, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein: Der Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbaren, und die Position muss davon erfasst sein.

Der Verteilerschlüssel ist üblicherweise die Wohnfläche. Andere Schlüssel – etwa nach Personenzahl oder Einheiten – sind möglich, müssen aber vereinbart und dann konsequent beibehalten werden. Ein Wechsel mitten in der Abrechnungsperiode führt regelmäßig zu Beanstandungen.

Praktischer Hinweis: Eine feste Monatspauschale lässt sich deutlich einfacher in die Nebenkostenabrechnung übernehmen als schwankende Einzelrechnungen. Achten Sie außerdem darauf, dass reine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten nicht umlagefähig sind – sie gehören nicht in dieselbe Rechnung wie die laufende Reinigung.

Was tun, wenn eine Partei sich weigert?

Ist die Reinigungspflicht wirksam im Mietvertrag vereinbart und kommt ein Mieter ihr wiederholt nicht nach, kann der Vermieter ihn abmahnen. Bleibt es dabei, darf er unter bestimmten Voraussetzungen eine Firma beauftragen und die Kosten weiterberechnen – ein Weg, der juristisch aufwendig ist und das Verhältnis dauerhaft belastet.

In der Praxis ist das der Punkt, an dem die meisten Vermieter umsteigen: Der Aufwand für Abmahnung, Nachweis und mögliche Auseinandersetzung übersteigt die Kosten einer beauftragten Firma schnell – zumal diese ohnehin umgelegt werden können. Wer mehrere Objekte verwaltet, kommt an dieser Rechnung praktisch nicht vorbei.

Eigentümergemeinschaft: Beschluss statt Mietvertrag

In der WEG gilt eine andere Systematik. Hier gibt es keinen Mietvertrag, der die Pflicht verteilen könnte – über die Reinigung des Gemeinschaftseigentums entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss. Die Kosten gehören dann zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und werden nach dem gültigen Verteilungsschlüssel getragen.

Damit ein solcher Beschluss belastbar ist, sollte er nicht nur das Ob, sondern auch das Wie festhalten: welche Flächen, in welchem Turnus, mit welchem Budgetrahmen. Ein schriftliches Leistungsverzeichnis des Dienstleisters als Anlage erspart der Verwaltung spätere Diskussionen in der nächsten Versammlung.