Unterhaltsreinigung: Welche Leistungen gehören dazu?

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Wer Angebote für die regelmäßige Reinigung von Büro, Praxis oder Verwaltungsgebäude einholt, bekommt oft sehr unterschiedliche Preise genannt – und kann sie kaum vergleichen. Der Grund: Hinter dem Wort „Reinigung" verbergen sich völlig verschiedene Leistungspakete. Das wichtigste Werkzeug für einen fairen Vergleich ist das Leistungsverzeichnis. In diesem Beitrag erklären wir, welche Tätigkeiten typischerweise zur Unterhaltsreinigung gehören, was Begriffe wie Sichtreinigung oder Vollreinigung bedeuten – und worauf Sie achten sollten, bevor Sie einen Reinigungsvertrag unterschreiben.

Was genau ist Unterhaltsreinigung?

Unterhaltsreinigung ist die regelmäßig wiederkehrende Reinigung eines Objekts in festen Intervallen – täglich, mehrmals pro Woche oder wöchentlich. Ihr Ziel ist es, den vereinbarten Sauberkeitszustand dauerhaft zu erhalten: Böden, Sanitärräume, Abfallentsorgung, Teeküchen und Oberflächen werden nach einem festen Plan gepflegt. Sie ist damit das Rückgrat jeder gewerblichen Gebäudereinigung – vom kleinen Büro über die Arztpraxis bis zum Mehrfamilienhaus.

Was im Einzelfall dazugehört, ist allerdings nicht genormt. Genau deshalb braucht jeder Reinigungsvertrag ein Dokument, das die Leistungen verbindlich festschreibt: das Leistungsverzeichnis.

Das Leistungsverzeichnis: Herzstück jedes Angebots

Das Leistungsverzeichnis (kurz: LV) beantwortet drei Fragen so konkret, dass beide Seiten jederzeit prüfen können, ob die Leistung erbracht wurde:

• Wo? – Das Objekt wird in Bereiche bzw. Raumgruppen unterteilt: Büros, Flure, Sanitärräume, Teeküche, Eingangsbereich, Besprechungsräume.
• Was? – Für jeden Bereich werden die Tätigkeiten beschrieben, oft getrennt nach Bodenarbeiten (saugen, wischen) und Oberarbeiten (Oberflächen, Papierkörbe, Türgriffe).
• Wie oft? – Der Turnus legt die Häufigkeit fest: täglich, 2× wöchentlich, monatlich oder nach Bedarf.

Ein Angebot ohne Leistungsverzeichnis ist letztlich ein Blindflug: Sie wissen weder, was Sie für den genannten Preis bekommen, noch können Sie später eine fehlende Leistung reklamieren. Seriöse Anbieter erstellen das LV nach einer Besichtigung vor Ort und legen es dem Angebot bei.

Muster-Leistungsverzeichnis für ein Büroobjekt

So kann ein typisches Leistungsverzeichnis für ein mittelgroßes Büro aussehen – mit 12 Positionen, gegliedert nach Bereich, Tätigkeit und Turnus:

Bereich	Tätigkeit	Turnus
Bodenflächen Büros	Saugen bzw. feucht wischen	täglich bis 3× wöchentlich
Flure & Eingangsbereich	Feucht wischen, Schmutzfangmatten absaugen	täglich
Sanitärräume	WC, Waschbecken, Armaturen reinigen und desinfizieren, Verbrauchsmaterial auffüllen	täglich
Papierkörbe & Abfallbehälter	Leeren, Beutel wechseln, Abfall zur Sammelstelle bringen	täglich
Teeküche	Arbeitsflächen, Spüle und Geräte-Außenflächen reinigen	täglich
Schreibtische (freigeräumte Flächen)	Feucht abwischen	1–2× wöchentlich
Telefone & Türklinken	Wischdesinfektion	wöchentlich
Möbel, Regale, Fensterbänke (freie Flächen)	Staub wischen	wöchentlich
Heizkörper	Feucht abwischen	monatlich
Türen, Türrahmen, Lichtschalter	Griffspuren und Flecken entfernen	monatlich
Decken- und Wandbereiche	Spinnweben entfernen (Sichtkontrolle)	monatlich
Glastüren & Glastrennwände innen	Glasreinigung	monatlich bis quartalsweise

Wichtige Begriffe einfach erklärt

Sichtreinigung vs. Vollreinigung

Viele Leistungsverzeichnisse kombinieren zwei Reinigungstiefen, um Kosten zu sparen: Bei der Vollreinigung wird ein Bereich komplett bearbeitet – alle Bodenflächen, alle vereinbarten Oberflächen. Bei der Sichtreinigung wird dagegen nur sichtbarer Schmutz beseitigt: Flecken auf dem Boden, Papierschnipsel, volle Papierkörbe. Ein üblicher Mix für Büros ist zum Beispiel: zweimal pro Woche Vollreinigung, an den übrigen Tagen Sichtreinigung. Achten Sie darauf, dass das Angebot klar ausweist, an welchen Tagen welche Reinigungstiefe gilt.

Unterhaltsreinigung vs. Grundreinigung

Die Unterhaltsreinigung erhält den Sauberkeitszustand – sie beseitigt aber keine hartnäckigen, über Jahre aufgebauten Verschmutzungen. Dafür gibt es die Grundreinigung: eine intensive Einzelmaßnahme, bei der Böden maschinell aufbereitet, alte Pflegefilme entfernt und schwer zugängliche Stellen mitgereinigt werden. Üblich ist eine Grundreinigung ein- bis zweimal pro Jahr als Ergänzung zur laufenden Unterhaltsreinigung. Im Vertrag sollte stehen, ob und in welchem Turnus sie enthalten ist – oder ob sie separat beauftragt wird.

Leistungswert (m² pro Stunde)

Der Leistungswert gibt an, wie viele Quadratmeter eine Reinigungskraft pro Stunde schafft. Er ist die zentrale Kalkulationsgröße hinter jedem Angebot: Für Büroflächen mit normalem Möblierungsgrad sind je nach Reinigungstiefe etwa 100 bis 250 m² pro Stunde branchenüblich – Sanitärbereiche deutlich weniger. Unrealistisch hohe Leistungswerte sind ein Warnsignal: Wer 400 m² inklusive Sanitär in einer Stunde verspricht, kann das Leistungsverzeichnis kaum vollständig abarbeiten.

Objektleitung und Qualitätskontrolle

Ein gutes Leistungsverzeichnis regelt nicht nur das Putzen, sondern auch die Kontrolle. Bei professionellen Anbietern betreut ein Objektleiter Ihr Gebäude: Er weist das Reinigungspersonal ein, führt regelmäßige Qualitätskontrollen durch, ist Ihr fester Ansprechpartner bei Reklamationen und organisiert Vertretungen bei Urlaub und Krankheit. Fragen Sie im Angebotsgespräch konkret nach: Wer kontrolliert die Qualität, in welchem Rhythmus, und wie schnell wird auf Beanstandungen reagiert? Ein dokumentiertes Kontrollsystem trennt professionelle Dienstleister von reinen Personalvermittlern.

Beispielrechnung: Wie aus dem LV ein Preis wird

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit branchenüblichen Richtwerten – kein Angebot, sondern eine Orientierung, wie Reinigungsfirmen kalkulieren:

• Objekt: 400 m² Bürofläche mit zwei Sanitärbereichen und Teeküche, Reinigung 2× wöchentlich als Vollreinigung.
• Zeitansatz: Bei einem Misch-Leistungswert von rund 130 m²/Stunde ergeben sich etwa 3 Stunden pro Einsatz.
• Stundenverrechnungssatz: Basis ist der Tariflohn im Gebäudereinigerhandwerk – Lohngruppe 1 liegt seit dem 01.01.2026 bei 15,00 € pro Stunde. Mit Lohnnebenkosten, Material, Anfahrt, Objektleitung und Verwaltung ergeben sich branchenüblich etwa 28 bis 34 € pro Stunde.
• Ergebnis: ca. 85–100 € pro Einsatz, bei rund 8,7 Einsätzen im Monat also etwa 740–880 € netto monatlich – umgerechnet rund 1,90 bis 2,20 € pro m² und Monat.

Liegt ein Angebot deutlich unter solchen Werten, geht das rechnerisch fast nur über gekürzte Leistungen, überzogene Leistungswerte – oder Löhne unterhalb des Tarifs. Eine ausführliche Übersicht zu Preisspannen und Abrechnungsmodellen finden Sie in unserem Beitrag zu den Kosten der Büroreinigung pro m².

Worauf Sie bei Angeboten achten sollten

Mit dieser Checkliste erkennen Sie ein belastbares Angebot auf einen Blick:

• Leistungsverzeichnis statt Pauschalversprechen: „Komplette Reinigung inklusive" ist keine Leistungsbeschreibung. Jede Tätigkeit braucht einen Turnus.
• Besichtigung vor Angebotsabgabe: Ein seriöser Preis entsteht erst, wenn der Anbieter Bodenbeläge, Sanitäranteil und Nutzung gesehen hat.
• Reinigungstiefe ausgewiesen: An welchen Tagen Vollreinigung, an welchen Sichtreinigung?
• Vertretungsregelung und fester Ansprechpartner: Was passiert bei Krankheit und Urlaub der Stammkraft?
• Festangestelltes, tariflich bezahltes Personal: Das sichert gleichbleibende Qualität und schützt Sie vor unangenehmen Überraschungen.
• Transparente Vertragslaufzeit und Kündigungsfristen – und die Möglichkeit, den Turnus später an die tatsächliche Nutzung anzupassen.

Wenn Sie diese Punkte abfragen, vergleichen Sie nicht mehr nur Preise, sondern tatsächliche Leistungen. Für Unternehmen in der Region erstellen wir Leistungsverzeichnis und Festpreisangebot nach einer kostenlosen Besichtigung – ob Büroreinigung in Saarbrücken, in Saarlouis oder anderswo im Saarland.